知名火锅店精挑细选到“旺铺”，租期长达七年，却在不到五年的时候就收到房东“逐客令”，在租赁合同无法继续履行的情况下，火锅店的损失怎么办？西安碑林法院民二庭傅妮法官就承办了这样一起房屋租赁合同纠纷案件。
2017年年中,被告某商场通过招商的方式邀请原告某知名火锅店入驻其经营的商场，当时，该商场刚刚运营，许多房屋空置，客流也比较少。2017年10月18日，原、被告签订租赁合同，约定原告承租某商铺经营火锅店，期限自2017年10月19日至2024年10月18日止。合同还对双方的权利义务、合同提前终止等条款进行了约定。合同签订后至2022年上半年，被告基本能按合同履约，但自2022年7月，被告向原告提出解除租赁合同，随后向原告发出清铺通知函，限定原告于2022年8月12日无条件撤场。后原告拒绝。2022年8月13日起被告停止给原告餐厅供电并组织人员在原告店铺前采取搭建围挡等行为，破坏、阻碍原告的正常经营，并对原告店铺进行强行拆除。原告认为，原、被告签订了7年的租赁合同，现合同未到期，被告单方解除租赁合同，强行让原告撤场，给原告造成重大经济损失，故原告为维护自身合法权益向法院起诉，要求：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告支付违约金；3、被告赔偿装修损失499260元、食材损失36173.5元；4、返还租金及物业费77961.29元；5、赔偿律师费损失35000元；6、退还保证金40920元；7、赔偿四台电视机折价损失7307元。
被告某商场辩称：本案系原告方违约在先，原告在合同履行中欠缴租金且逾期时间较长，原告经营较差，评效属于商场末位；疫情期间原告还出现违规情况，被政府部门查处以及不积极处理客户投诉，因原告上述违约行为，被告方单方解除合同，符合法律及合同约定，原告损失系己方原因所致，与被告无关，不同意原告全部诉请。
经查，2017年10月，原告某火锅店（乙方）与被告某商场（甲方）签订《租赁合同》一份，约定原告承租被告商场某商铺，用于开办品牌火锅店，租赁面积341平方米，租赁期限自2017年10月19日起至2024年10月18日止，免租期为60天，合同还对双方其他权利义务及违约责任进行详细约定，合同第13.6.1条约定：“因甲方违约而导致乙方行使单方解除权提前终止本合同时，甲方需向乙方“赔偿全部损失”包括但不限于：乙方的设计和装修工程损失、不可拆除设备和设施损失等乙方投资损失（按未履行租期占全部租期比例分摊投资原值），以及乙方律师费等实现债权的费用。本合同另有约定的除外。” 2022年7月10日，被告向原告发出告知函，因原告长期处于商场商户销售评效末位以及防疫标准执行不到位，违反政府规定导致被告被市场监管所通报批评，已严重影响被告形象及商誉，故被告将单方解除双方签订的租赁合同，并在2022年8月5日，被告向原告发出清铺通知书。后被告于2022年8月17日自行收回房屋并招商。另查，原告为该店铺支付设计费30578元、消防工程款68000元、装修电气工程款935200元、通风空调工程款330400元、不锈钢设备款74463元、安装费45200元、家具款159733.64元，以上合计1643574.64元，原告本次诉讼主张装修损失499260元。
法院经审理认定
原告与被告签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效。本案中在原告方无违约行为且本案所涉租赁合同尚未到期的情况下，被告不遵循诚信原则，强行要求原告方退出本案所涉店铺，构成明确的违约行为，且案涉店铺已经另行出租。现原告要求解除案涉租赁合同本院予以准许。根据双方所签订的合同第13.6.1条约定，本案中原告有权要求被告赔偿己方的所有损失。故一审判决：1、原告与被告签订的《租赁合同》解除；二、被告向原告支付装修损失499260元、食材损失36173.5元、律师费35000元；三、被告应向原告返还租赁费及物业费77961.29元、保证金40920元；四、被告应按照如下标准支付违约金：以696311.29元为基数，从2023年3月7日起至实际付清之日止，按照年息3.65%计算；五、驳回原告其余的诉讼请求。该判决现已生效。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：
“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”就本案而言，基于双方签订的合同对于违约责任的明确约定，在租赁合同解除的情形下，被告应当按照合同之约定承担违约责任。
任何经营者租赁房屋经营商铺都是为了获取更多经济利益，往往会对商铺装修、宣传上投入大量人力、财力，但经营中出租方有违契约精神的情形也屡见不鲜，在此法官提醒承租人在租赁房屋时注意以下问题：
01 掌握房屋权属状况。
可以要求出租人提供证明房屋权属的材料，确保出租人有权出租；
02 仔细起草、阅读租赁合同。
对于出租方提供的制式租赁合同，要详细阅读合同条款并且明确出租方违约时的责任；
03 发生租赁纠纷时，应当及时固定及搜集证据。
通过证据及证据形成的完整链条，以便于法院查清事实，对责任进行认定。
另外，法官提醒出租方也应当依法履行合同，如需解除合同，应经过与承租人协商达成一致或提起诉讼等合法方式进行解除，切忌通过违反法律规定的行为解除合同，避免损害双方合法权益，努力营造良好营商环境。
作者| 李丽雅
编辑| 李娟
审核| 姚启明
