汉中市城固法院案例分析：本案是否存在“恶意欺诈”

【案情】2016年1月，姜某欲将其在某小区内的一套房屋出售，在广告栏上贴出房屋出售广告。闵某与姜某多次商谈并实地查看后与姜某达成口头协议：双方约定闵某以23.5万元的价格购买该套房屋，由闵某向姜某交付5000元定金保证姜某不能将房屋另卖他人，此定金日后算入购房款中，双方购买房屋过户。2016年2月闵某依约向姜某交付了5000元，姜某出具收条并对房屋的价款及面积均作了说明。购房的过程中，因姜某所持有的该套房屋的产权所有人是名字与姜某本人身份证名字不符，过户当场无法进行。闵某即提出终止买卖合同，要求姜某退还5000元定金。

经审理查明:该套房屋系政府部门登记后逐步实现电子化，工作人员从手写薄登记到电子薄与姜某身份证名字同音不同字，导致房屋过户时产权证与身份证不符而无法办理过户登记，闵某遂认为姜某有恶意欺诈的目的，要求返还定金5000元。2017年4月因姜某一直拒绝退还定金，闵某起诉到法院要求姜某偿还定金及利息。

【裁判结果】双方和解被告返还原告2500元。

【争议焦点】本案是一起因合同效力瑕疵而导致履行不能的民事纠纷，是否存在“恶意欺诈”是本案认定该合同为效力待定还是可撤销、可变更的合同。

【评析】围绕本案房屋买卖合同的效力问题，存在两种观点和认识。一种观点认为，此合同属于可撤销、可变更合同。究其原因有二：一是合同订立时存在一方当事人意思与表示不一致或者不自由的情形，即一方以欺诈、胁迫的手段或趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同。本案中姜某在订立合同中存在欺诈的情形，未将房产证名字与身份证名字不符的事实告诉闵某，存在欺诈的故意。因姜某的这种隐瞒而使闵某陷入了认识错误，存在欺诈的情形。二是因重大误解而导致合同可撤销、可变更。本案中，姜某虽然知道商品房买卖需办理过户登记才能转移所有权，发生物权变动的效力，但一直未曾发觉产权证与身份证名字不符将会导致过户产生麻烦，故姜某主观上并不存在欺诈的故意。

另一种观点认为，此合同应为无处分权人处分他人财产的效力待定的合同。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因姜某未取得房屋的所有权，姜某出售房屋的行为就应当认定为无权处分他人财产的行为。此时，姜某没有通过补救方式完成相应的房产过户登记，因此，该房屋买卖合同在合同成立时的效力状态是不确定的，应属于效力待定的合同。

浅析本案，由于缺乏相关的法律知识和对相关政策不了解，姜某卖房这种做法在当地是一种非常普遍的瑕疵行为，当事人在受到一些生活既定情形影响下，极其容易做出某种行为而导致最终合同无效，但是说到恶意欺诈难免牵强。按照《民通意见》第六十八条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”第七十一条的规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”可见，欺诈成立的最重要的条件是一方行为人有主观上的故意，这种故意使得另一方行为人在任何情况下都不知道自己掌握的事实。笔者认为，本案中该合同应当属于效力待定的合同。姜某对“房屋买卖须进行登记方能取得房屋产权”这一法律规定认识不足，且一直认为房屋的产权是自己的，因此应当认定姜某在出卖房屋的过程并非恶意欺诈。而买受人闵某在购买房子的过程中，由于知识、经验和其他所限，对房屋产权须登记也存在一定的过失。因此，该房屋买卖合同应属效力待定的合同。我国《物权法》明确规定了不动产的登记制度：“不动产登记是不动产的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，是不动产物权依法获得承认和保护的依据。”《物权法》第一百零六条对善意取得规定如下：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由此，笔者认为：该合同应当是存在重大误解的可撤销合同与无处分权人处分他人财产的效力待定合同的竞合。但本案中，因为闵某是在合同成立一年之后向法院起诉的，闵某的撤销权已经丧失。因为撤销权的行使期限一年是除斥期间，故在实际审理中并不必考虑可变更可撤销的情形，仅考虑效力待定的合同性质。

综上所述，在合同效力如何认定这一问题上，效力有瑕疵合同是在合同成立后，由于缺乏某些有效要件而不能如当事人所愿产生有效合同的效力。本案中闵某在得知姜某出售的房屋存在权利瑕疵的情况下，提出终止合同，行使的是单方解除权，解除的通知到达姜某时，该房屋买卖合同即解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故法院在为双方释法答疑的基础上，双方握手言和，姜某返还了闵某2500元。

案件到此结束，但本案留给我们的思考还有很多。对于本案姜某则是另一种状态，通过相关证明，能否变更房屋产权证名字与身份证名字一致，使该房屋的所有权无瑕疵，才是其应该考虑的重点。而这也是在解决实际问题中我们需要面对的新的问题。

  城固法院：刘娜