我国农村房屋买卖的司法困局与解决思路
来源：陕西法制网
时间：2016-01-18 17:44:17
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近年来，随着城市化进程的加速以及农村居民与集体经济组织以外人员之间房屋买卖行为的日益活跃，农村宅基地房屋买卖合同而产生的纠纷也逐年增加。在我国的司法实践中，农村房屋买卖合同根据合同主体的不同可分成三种类型：第一种是本集体经济组织成员之间设立的房屋买卖合同；第二种是其他农村组织成员与本集体经济组织成员之间设立的房屋买卖合同；第三种是城镇居民与本集体经济组织成员之间设立的房屋买卖合同。笔者以争议较大的第三种合同，即城镇居民与本集体经济组织成员之间设立的房屋买卖合同为对象尝试进行深入地探讨和研究，希冀为我国农村房屋交易法律问题作为参考。
1我国农村房屋买卖的现状
1.1 农村房屋买卖行为效力的法律规定
根据我国《宪法》第10条第2款的规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”这是我国农村土地制度的基础，也证明了农村房屋的所有权人只享有宅基地的使用权，而并非宅基地的所有权。
在《物权法》颁布实施之前，农村土地的相关法律规范仅在《土地管理法》第11条、第62条、第63条中有所规定。《土地管理法》第62条第4款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予准许。”这说明该法条并不限制农村房屋的买卖行为，并且对该行为予以了确认。但是，该第63条则规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如此矛盾的两个法条出现在同一部法律的相邻位置，造成了许多案件中法律适用的问题，这也是司法实践中农村房屋买卖纠纷裁判之所以会大相径庭的重要原因。
但《物权法》出台后，仅有四条对宅基地的使用权作出了规定，其中第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。显而易见，在宅基地流转问题的态度上，现行的《物权法》选择了回避。而该法第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”《物权法》对宅基地使用权的流转作出了间接的肯定，这就又造成了法律规范内部的矛盾。总的来说，《物权法》的颁布虽然维护了现行关于农村土地的法律，但是由于其并没有关于宅基地使用权流转的具体规定，所以对农村房屋买卖纠纷的处理没有实质性的指导作用。
从我国现行法律的现状不难看出，由于相关立法态度的不明确，没有专门的宅基地法律，以及现存法律制度的不完善，因而造成在处理具体的案件中法律关系不够明确，司法裁判无法统一的现象。
1.2 国家政策的相关规定
1999年，国务院办公厅发布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其加强对农村集体土地流转的管理，其明确了禁止农民将农村住房向城镇居住的居民流转。2004年，国务院出台《关于深化改革严格土地管理的决定》，进一步要求加强农村宅基地管理，禁止城乡之间农村宅基地的流转。2007年，国务院办公厅再次下发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，又一次强调了禁止农村宅基地转让的政策。
从国务院近几年连续下发的文件中可以明确政府对于城乡之间农村宅基地流转的态度。从政策的出发点来看，此举是为了保障宅基地对农民的生存保障作用，防止强势群体剥夺弱势群体的利益，从而达到维护社会稳定的效果，具有宏观层面的积极意义。但是，毕竟作为非正式法律渊源的规范性文件，其效力不及相关法律法规，在立法态度不明确的情况下，司法实践还是争议不断，无法进行统一适用。
1.3 城乡房屋交易的现状
我国是一个传统的农业大国，自古以来一直都有着农村房屋买卖交易的传统。虽然各级政府三令五申禁止城乡宅基地之间的流转，但是对于农村房屋交易的双方来说，由于自身利益或模糊的法律政策等因素致使城乡之间的宅基地流转时有发生，甚至一些地区，特别是发展中城市的城乡结合部尤其严重。为了规避相关的法律政策，交易的双方采用“以租代买”、“以借代买”等方面蒙混过关。这样不仅解决不了实际问题，与宅基地设立最初的本意相悖，更关键的是这种打“擦边球”的做法使交易双方的合法权益得不到法律保护，造成民事纠纷之后，容易形成司法僵局，不利于和谐社会的构建。
2 我国农村房屋买卖的司法困局
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