浅析不动产善意取得之登记制度
来源：陕西法制网
时间：2015-07-07 00:08:47
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近年来，“房姐”、“炒楼团”这种新兴词汇进入了平日的生活中。有些业内人士认为，实施不动产登记制度，是一项基础性工作。若再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，甚至会有“反腐”的效果。这将带来的一种可能就是，买房人对投资房地产热情下降，同时很多房源可以释放到二手房市场带来供应量的增加，进而带来房价下降。无论是炒楼团还是反腐的作用，都将不动产登记制度重新提高了关注度，引入人们眼帘。那仔细看看不动产善意取得制度在我国的使用，虽然它得到了广泛而全面的使用，但在全国各地的使用过程中，我们发现《物权法》第106条对不动产善意取得制度构成要件中登记制度的使用与规定仍旧存在一些缺陷。
但是笔者认为不动产善意取得登记制度在司法实践过程中仍存在一定的问题：
一是概念模糊导致登记错误。登记制度不完善造成对不动产善意取得的出让人的概念内涵界定模糊导致第三人因信赖登记簿进行交易却对其利益造成损害。第一种情况，共有房屋的部分人没有经过共有房屋其他所有人同意擅自出卖共有房屋的。如共有房屋因某种原因，只登记为一个人所有，而这一登记人却背着其他人与第三人进行交易，或者第三人完全对出让人的种种行为和语言合理理解为全体共有人一致同意而进行交易。
二是不动产的瑕疵登记。不动产的瑕疵登记在受让人不知情的情况下信赖此瑕疵登记而进行交易而发生的所有权转移。不动产的瑕疵登记主要情形有：（1）登记机关的失职，登记错误或遗漏；（2）发生了不动产登记簿之外的法律变动。这种情况在继承中时有发生。（3）原本的不动产买卖合同无效或者被撤销，但此不动产已经登记，此登记却尚未消除；（4）由于他人的欺诈行为导致的不动产登记簿的登记人改动，而真正的所有人实际所有权并未改变；（5）依法律规定进行不动产交易，从他人手中已经取得了不动产，但一直未办理登记，这时虽然不动产所有权发生了实际变动，但登记薄所记载的所有人却没有改变。瑕疵登记已经无效，但是在未被更正或者修改之前，其公示作用依然存在。
笔者认为，如果出于瑕疵登记或者登记的不完善造成第三人真正权利的损失这种问题在生活现实中常有发生。这也是不动产善意取得制度的缺陷所在。从以下几点提出自己的几点建议：
一是完善不动产登记法律。出台专门的不动产登记的法律确保登记的准确公正。登记是体现物权公示原则的实践，是物权的程序性规范，应当有专门的不动产登记法或者土地登记法对登记的各个问题做出详尽的规定。在未来的立法中对登记制度的规定可以采取多种模式，既可以在物权法中做出统一明确规定，也可以再物权法中只做原则性规定，并另行制定登记法。但是无论使用哪种模式，均应对所有的不动产登记做出统一明确的规定，明确登记的机关、登记的程序及登记效力。
二是组建统一、独立不动产登记机关。不动产登记机关是不动产登记的专门机关，在不动产物权变动中发挥着至关重要的作用，因此我国未来的不动产登记机关可以在现有登记机关的基础上成立一个统一的登记机关，负责不动产的登记问题，除此之外，不动产统一登记机关应当由具有司法性质的机关担任。因此，笔者认为登记机关是否必须具有专门化的司法性质机关担任不是当务之急，而是现有登记机关的基础上组建统一的登记机关是一种现实的选择。因此，笔者认为可设立专门的国家不动产登记机关，对各种类型的不动产分类统一进行登记，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务以权谋私。除此之外，保证登记的公正与真实对公民的权利具有重大的影响，在统一登记机关、明确登记机关权限的基础上，应当明确登记机关的责任，建立登记机关赔偿制度，在由于登记机关原因造成登记错误给权利人造成损害时，登记机关应当承担相应的赔偿责任，这种机制能够使得登记机关更好的履行其职能。
三是健全不动产登记的类型。根据我国《物权法》第19 条、第20 条的规定，一是确立了更正登记和异议登记制度,二是确立了预告登记制度。在适用不动产善意取得的场合下，变更登记和异议登记是真正权利人的事前救济措施。而预告登记则有排除适用不动产善意取得以及保障未取得不动产物权的债权人实现将来权利的功能。变更登记，是指为消除因登记错误或遗漏而导致登记权利与实体权利的不一致状态，对既存登记内容的一部分进行订正补充而发生的登记。故此，更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。异议登记，是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。虽然通过更正登记可以消除登记权利与真正权利不一致的状态，但登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记名义人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取措施来保全权利，而异议登记就是为更正登记所设置的临时保全措施。建立异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护真正权利人的利益。同时，它也对第三人起到警示作用。可在未来出台的《不动产登记法》中规定统一的登记程序，对申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。
长武法院 王彦飞
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